“租购同权”，新规按下加速键

半月谈记者 宋荣俊

近年来，我国租房群体规模不断扩大。《2025中国城市长租市场发展蓝皮书》显示，我国住房租赁人口近2.6亿，四大一线城市中有接近4000万人租房生活。住房租赁市场需求日渐增加的同时，交易行为不规范、资金难以保障等市场乱象也频繁出现。

近期，国务院发布《住房租赁条例》。作为我国第一部专门规范住房租赁的行政法规，该条例将于9月15日正式施行。值得注意的是，《住房租赁条例》第五条提到“推动租购住房在享受公共服务上具有同等权利”，明确以推进“租购同权”作为完善住房体系的重要举措，为实现公共服务均等化、构建生育友好型社会按下加速键。

从政策引导到立法规定

1998年，住房制度改革全面推开，福利分房制度走进历史，住房供给走向市场化。但长期以来，政策重心体现在房屋买卖上，租赁法规、权益保障等未同步完善。住宅与户籍制度深度绑定、与公共服务深度绑定，居民购买房屋，不仅是为了满足自身居住需求，也是为了跨过获取某些公共资源的准入门槛。

从公共服务供给方的角度看，一方面，传统观念认为“有恒产者有恒心”，“居有定所”更符合管理需求；另一方面，售卖房屋与出租房屋相比，资金流转更快。在房地产行业扩张阶段，房地产商拿地卖房获得利润（甚至以期房预售的形式快速回笼资金），地方政府则出让土地使用权获得财政收入，以满足快速城市化所需要的公共服务供给。部分地方政府甚至长期依赖土地财政以支撑经济发展，“租购并举”的意愿相对不足。

租房市场发展滞后成为我国城镇住房供应中的一大短板。为解决这一堵点，2016年，国务院发布《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》，其中明确提出“建立购房与租房并举、市场配置与政府保障相结合的住房制度”。

推动购房市场和租房市场协调发展，让居民可以根据自身需求和经济能力，自由选择购房或租房作为居住方式，有利于建立更加健康、可持续的住房体系。

“租购同权”是落实租购并举制度的具体体现。严格来讲，所有权和租赁权是不同的民事权利，不能混为一谈，此处所提及的“租购同权”，指的是购房者和租房者在获取公共服务方面有着同等地位。

2017年，广州市率先提出“保障租购同权”,明确规定符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益。2020年12月，中央经济工作会议提出“逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利”，标志着“租购同权”的内涵进入中央层面的政策表述体系中。此次《住房租赁条例》的出台，意味着我国“租购同权”从单纯的政策导向，正式迈入法治化的崭新阶段。

构建生育友好型社会

经济压力影响着青年群体的婚育意愿。中国科学院心理研究所发布的《2023-2024年普通成年人与大学生婚育观调查报告》显示，不愿结婚的普通成年人中，67.7%的人工资在5000元以内。

经济压力衍生出来的住房压力，加剧婚育难度。中国青年报社社会调查中心2023年发布的一项调查结果显示，在1512名35岁以下的受访青年中，明确表示结婚时要有自己住房的达67.1%。在住房租赁市场不够完善的前提下，拥有自己的住宅仍然是多数青年默认的婚姻必要条件。

一方面是对于稳定住所的追求、对于子女教育等公共资源的预期性需求，另一方面是与收入不相匹配的房价水平，多种因素相加，让不少青年“望房兴叹”，在婚育道路上止步不前。

此次《住房租赁条例》对规范基本居住环境、保障租房资金安全、提供纠纷解决渠道等方面作出规定，完善住房租赁市场。同时，该条例大力推进“租购同权”。

去年10月，国务院办公厅发布文件，将“因地制宜逐步使租购住房群体享有同等公共服务权利”作为加快完善生育支持政策体系、建设生育友好型社会的举措之一。目前，已有多地出台相关举措推进“租购同权”，如北京市政府就于2025年7月31日明确提出，要保障符合条件的公共租赁住房群体与购房群体在义务教育阶段享有同等入学权利。

维护长期稳定的租赁关系

贝壳研究院2021年发布的数据显示，我国住房租赁周期较短，租客在一间住房内平均租住时间长度仅有8个月左右。频繁变更的租赁关系，提高了承租双方的租赁成本、生活成本，也不利于相关部门维护市场交易秩序。

民法典站在维护承租人权益立场，规定了房屋承租人在租赁期限届满后享有优先承租权，实质上起到促进承租双方延长履约的作用。此次《住房租赁条例》更是释放出维护长期稳定租赁关系的鲜明信号。该条例第十三条规定：住房租赁合同连续履行达到规定期限的，出租人按照有关规定享受相应的政策支持，承租人按照有关规定享受相应的基本公共服务。

该条款把“连续履约”与“政策红利”直接挂钩，一方面为出租人提供优惠，鼓励其从“赚快钱”转向“做回头生意”，另一方面为实现“租购同权”设置一定门槛，形成对长期租赁行为的制度激励，实现承租双方“双向奔赴”。

为“租购同权”设立前提条件，也有利于缓解优质公共服务资源相对稀缺问题，体现出政策制定者兼顾理想与现实的双重考量。在实践中，已有部分省份将连续租房和子女教育挂钩，如北京市西城区规定，非本市户籍无房家庭儿童入学的，需符合在西城区租房并居住一年以上等规定。

当租房生活也能获得稳定、体面、可预期的公共服务，住房也将进一步回归居住属性。想实现真正同权，还需要相关部门在土地、财政、教育、医疗等领域持续投入。只有当租客敢维权、房东愿长租、企业能盈利、政府可承受，租与购才能真正同权。