“房票去库存”如何获三赢

半月谈记者 苏杰

去年以来，福建省南平市各县(市、区)结合旧城改造片区开发，相继出台房票安置政策，在房产去库存、缓解拆迁短期资金压力、加快拆迁安置等方面均取得一定成效。尤其是顺昌县，大胆探索并实施了房票安置政策，取得政府、开发商、拆迁户都比较满意的结果。

房票撬动各方利益共同点

现在比较普遍的拆迁安置方式有3种：现金安置、安置房安置和房票安置。

顺昌县使用的是“房票安置征迁”模式。何为房票?最高人民法院的行政裁定书这样表述：“房票是产权调换方式中的操作方法，是征收人与特定被征收人及安置房源企业之间的结算凭证。”

顺昌县富屯溪畔余坊新城的商品房

顺昌县选择的首个征迁目标是城北片区，典型的老旧小区、棚户区，实施面积580亩。截至目前，已完成拆迁13.34万平方米，采用房票安置签约面积13.16万平方米，发放房票金额达3.13亿元。征迁户使用房票购房网签备案面积4.68万平方米，房票使用率超99%，带动去化全县28%的商品房存量。

据介绍，在城北片区征迁中，相较于现金补偿，房票安置每平方米补偿价格提升约72%，征迁面积计算较实际面积提升35%以上，此举引导八成以上征迁户选择房票安置。同时，顺昌县规定了房票的专属性、地域性、时效性，拆迁户手中的房票须在2年内在本县域内购房，不兑现现金。

顺昌县副县长李军分析认为，顺昌“房票安置征迁”优惠政策之所以受到各方欢迎，关键是撬动了政府、群众、开发商的利益共同点。县财政压力比较大，因而把房票安置贯穿于征迁全过程。房票以政府信用为担保，县政府为开发商设定的兑现期为2年，这就为政府赢得2年兑现缓冲期。凭房票购房的拆迁户还可办理房贷，这样就可以撬动更多银行贷款资金。

县城楼市疲软，“房票安置征迁”让开发商看到了卖房回笼资金的希望。顺昌县城在售的7个楼盘都愿意收房票卖房。开发商陈绍华的楼盘收了7000万元房票。他说，县政府承诺2年兑现房票，意味着开发商可能损失2年利息，权衡利弊，还是愿意与政府合作。

老旧小区的困难群众更是受益者。654户拆迁户大都购置了新房，拆迁红线外的6幢100多户主动要求纳入拆迁。

顺昌县已提前兑现30%房票

“房票是一种权宜之举，它打通了政府、开发商、拆迁户三者利益，对当下房市‘破局’有一定效果，更适合中小城市。”福州大学房地产研究所负责人王阿忠说，该模式要实现可持续发展，房票兑现是关键。福建江夏学院副院长朱四海认为，房票是当前房市疲软下的短期刺激政策、部分解决方案。地方政府在房票运作中应根据财力、偿债能力等设置房票总额限制，不能过度发放形成新的“白条”。

李军介绍，通过首轮征迁顺昌县获得580亩优质土地，其中340亩可以用于出让，原打算依靠土地出让金来覆盖房票，但从去年至今，该县没有出让一块土地，这成为“房票安置”循环中的一个堵点。在这种困难情况下，顺昌县还是想方设法筹措资金提前兑现部分房票。截至目前，该县已兑现近1亿元房票，占所发放房票总额的30%。该县积极争取将2个楼盘纳入住建部保交楼项目，获4100万元专项低息借款。

去年，顺昌县实施县级土地开发整理项目，通过耕地占补平衡指标交易，获得一些收入。顺昌县县长谷国海表示，有资源、有信心、有底气按承诺兑现房票，今年打算分批持续兑现部分房票。兑现房票的同时，政府也获得税收。例如，去年底集中兑现8000多万元房票，同时获得2000万元税收。

“现在开发商握有房票，就意味着政府欠开发商钱，这样政府可以大胆为开发商争取保交楼借款及地方保交楼配套贷款，不用担心开发商的偿还能力，万一开发商还不上，政府可以用兑现房票的形式予以偿还。”李军说，为开发商争取到4100万元保交楼资金，也是房票提前兑现的一种途径。开发商陈绍华表示，自己的项目虽然略有亏损但活下来了。

顺昌县多名开发商表示，目前山区县楼市低迷，政府、开发商都很困难，群众购房无信心。在这种困难局面下，政府以房票牵头突围、盘活全局。

房票去库存效果很好，但长时间捏在开发商手中，不能形成生产性资金与流动性，进一步滚动循环发展就有困难。如果金融资本能适当进入支持房票，可能全局就活了。但顺昌县一位银行行长表示，房票的作用是去库存、防止人口资金过度外流、保障本地经济发展，但它垒高了政府债务。按目前政策，信贷资金不能流入房地产。房票不具备金融属性。在土地无法卖出的情况下，房票政策形成闭环有难度。

顺昌县拟启动第二轮房票继续去库存

谷国海在接受半月谈记者采访时表示，去年征迁的城北片区580亩是第一期，有计划启动第二批房票，体现该地块的完整性，以利于整体规划设计布局。第二期征迁对象多是企业项目、集体项目，成本不会太高。

李军介绍，县政府还有一些旧债，包括在城市开发过程中未兑现给村集体、个人的资金，可以用房票支付，也不会新增政府债务。今后全县的危旧拆迁、高陡边坡搬迁、旧宅还耕补偿等，均可探索用房票安置。综上多项，如发放第二批房票，规模可达二三亿元，可再去化全县现有商品房库存30%左右。

顺昌县多名开发商认为，如果第二批房票能顺利推进，顺昌县楼市有望进入正常状态，政府就可以开始有节奏地供地了。一旦“土拍”启动、政府有了收入，又能提前兑现房票，促进房地产企业平稳健康发展。

今年3月，福建省政府出台《巩固拓展经济向好势头的一揽子政策措施》，提出“实施房票安置，对于使用房票在规定期限内购房，房地产企业和属地政府给予团购优惠和购房补助”。目前，福州、厦门等地已开始实施房票安置。