老旧小区如何改造？石景山鲁谷街道这样“破题”

2014年，党中央明确了北京全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心的战略定位，提出了把北京建设成为国际一流的和谐宜居之都的目标，并作出了京津冀协同发展的战略部署。此后，北京市的各项工作都服从和服务于首都城市战略定位，以坚实的努力实现首都的“升级转型”。而作为首都工业的摇篮，石景山区转型发展的任务显得格外重要。

国家“十四五”规划明确提出“实施城市更新行动”，从国家战略层面对于城市的规划建设和更新实施提出了更高要求，为创新城市建设运营模式、推进新型城镇化建设指明了前进方向。石景山区作为北京的“西大门”，在“一个开局”“两件大事”“三项任务”的北京发展大背景下，初步探索形成了老旧小区改造的“石景山样本”。而“鲁谷项目”则是该模式的一个突出案例。

从政府“大包大揽”到引入多方主体共商共建，从“量能扩张”转入“品质提升”，从“人民城市为人民”到“城市建设要坚持以人民为中心的发展理念”。北京鲁谷街道将老旧小区改造作为造福群众的民生工程，针对老旧小区的“疑难杂症”，探索城市更新路径。在全新思路下，街道人居环境不断改善，长效管理机制逐步建立，基层治理活力不断提升，实现“一枝独秀”。

“软硬兼施”让居民感受改造成果

停车位少、上下水管线严重老化、屋顶漏水，这是以前鲁谷街道六合园南社区的日常。这里砖混结构的房屋，经过27年的风吹日晒雨淋，早已是“年老多病“。2020年，这样的情况终于发生了改变，以鲁谷街道为实施主体，将五芳园、六合园南、七星园南三个社区纳入北京老旧小区综合整治名单中，改造面积26.7万平方米，涉及4089户居民。

“既要面子，也要里子”这是人民群众的殷切期盼。鲁谷试点项目既关注外立面、小区路面、绿化、飞线入地等“面子”工程改造提升，更注重外保温、屋面防水、上下水改造、雨污分流等“里子”工程。另外一方面，通过引进第三方加强“软服务”：增加了养老服务驿站、社区食堂等适老化配套，又结合停车难的现状新建了立体停车设施。工程层面的硬件改造让当地居民能够真正从一点一滴感受到生活品质的“全面升级”。

改老小区全是新问题：改哪里、怎么改、居民的建议诉求如何表达......。所以光是“硬件”还不够，还要从“软件”方面让人民群众在综合改造上有参与感，当好自己家园的“主人翁”。2020年4月，鲁谷街道先行先试，率先在五芳园、六合园南、七星园南3个老旧小区试点成立物管会，并完成备案，开展了物业选聘、征集老旧小区综合整治意见等工作，成为北京市首个完成物管会备案的街道。

党建引领，改好还得管理好

从2004年开始，鲁谷社区就是北京市街道管理体制改革创新的试点，是全国首家在街道层面上建立的“大社区”。社区党组织按照各级党组织要求，充分发挥战斗堡垒作用、增强基层组织能力。他们以党建为龙头引领社区建设，创立了党对社区领导的新模式。

鲁谷街道在社区党组织领导下开展物管会成立工作。目前，五芳园、六合园南、七星园南三个老旧小区综合整治项目均已成立物业管理委员会，物管会在党建引领社区治理框架下，设主任委员一名、由社区党组织书记担任，设副主任委员一名、由党组织推荐一名社区居民代表担任，其他委员由社区居委会工作人员、多类型业主代表组成，其中党员比例不低于委员总人数的50%。

物管会在社区党组织领导下充分听取民意，引导居民深度参与项目全过程，实现社区党组织、居委会、物管会和物业公司“四位一体”共商共建、共治共享的社区管理模式。遵循着“老旧小区怎么变，居民说了算，尽可能尊重群众的意愿”的原则。物管会充分发扬民主，并在对老旧小区改造上起到了不可或缺的作用。

鲁谷试点项目始终坚持党建引领，坚持以人民为中心，将老旧小区改造作为社区治理有机提升的突破口和支撑点，以社区党委领导下的物管会为纽带，逐步形成了社区党委、社区居委会、社区物业、社区居民、社会单位组成的“五社联动”，形成了“一盘棋”的格局。同时在党建引领下打造了民生综合体。推进智慧社区建设，不断提升居民生活品质，提升群众的安全感、获得感、幸福感。

引入社会资本的“可持续”

在北京高质量发展的前提之下，单纯依靠政府财政推进系统性的城市更新行动，显然不能实现资金平衡和可持续发展。因此，政府在城市更新中的角色定位，应由“直接参与”转为“秩序保证”，由政府主导转为“政府+市场”。随着城市更新的深入发展，社会资本将作为推动城市更新资金、动力的来源，成为城市更新发展的重要推动者之一。

可以说，引入社会资本，鲁谷街道有自己的“套路”。他们结合实际情况将街道片区内多个老旧小区项目打捆招标，有效整合片区资源，降低管理成本，提升工作效率。通过便民配套、片区内广告收益、社区运营增值服务收益和一定的施工利润，确保社会资本微利可持续;同时明确了中标单位需要每年向物业进行反哺，与政府适当的奖励资金相结合，调动物业积极性，融洽物业与居民之间的关系，提升物业缴费率，形成物业可持续发展的良性循环。

此外，物管会选聘的物业公司全过程参与改造，统筹将新建停车综合体及便民服务配套空间硬件改造升级与物业服务、便民业态服务及社区公益活动组织软性服务有机结合，推进智慧社区建设，不断提升居民生活品质。

当城市机体变老了，城市更新自然成了题中应有之义。如何通过更新让城市生活更美好?长期以来，鲁谷街道勇于探索，在实践中形成了“一体化招标、一揽子改造、一本账统筹、一盘棋治理”的老旧小区改造模式,尝试引入社会资本，用“小支点”撬动大资源，让社会力量加入城市更新，在尊重旧有风貌的基础上再造“鲁谷新活力”。

(参与资料编辑：李先侠、靳晶、来英慧、刘丹)