深圳出台《住房租赁试点工作方案》(征求意见稿)，提出引导“城中村”通过综合整治开展规模化租赁

“城中村”问题新解：除了拆还能租

土地越来越少，房价越来越高;租房越来越难，房租越来越贵;城中村越来越挤，拆迁越来越难……近日，《深圳市住房租赁试点工作方案》(征求意见稿)公布，提出引导“城中村”通过综合整治开展规模化租赁。方案不仅为扩大住房租赁市场供给侧改革提供了新思路，而且让困扰城市发展已久的“城中村”难题有了新解，这让各界看到了一举多得、破解上述难题的希望。

越来越挤的“城中村”

深圳可谓国内第一大“租房城市”。无论从租赁住房占比，还是从租赁需求人群占比来看，深圳租赁市场的规模占比均位列第一。

以“城中村”为主的、庞大的、租金相对较低的住房租赁市场，被认为是深圳市房地产市场最重要的组成部分。据统计，深圳“城中村”租赁住房约占总租赁住房70%，是租赁市场供应最重要的主体之一，提供了大量低租金、小户型的适居租赁住房。

“城中村”解决了大量人口的居住问题，成为众多大学毕业生、外来人群来深的“第一站”。但“城中村”租赁住房普遍存在卫生条件差、消防安全不合格、物业管理缺失、“打隔断”和“二房东”等问题。

被称为“来深打工者的临时家园”“外来工首选落脚地”的深圳市罗湖区泥岗村，占地面积3平方公里，原籍人口只有1000多人，常住人口却超过了5万人，现在的居民多以外来打工者为主。

拥挤成了泥岗村最大的特点。“住不习惯，这里的房子很不理想，建得太密了，没有阳光，衣服也晒不干。”在泥岗村租房的朱大爷摆摆手说道。

然而，居住环境并未阻碍“城中村”租金的上涨。来自重庆万州区的龙大娘在泥岗村住了十多年。“地铁九号线通了后，泥岗村房价也涨了。我们租了一套两室一厅的房子，刚过来时租金每个月1100元，现在涨到了2000元。”

此外，记者采访发现，“城中村”租赁规模虽大，但租赁市场分散、秩序混乱，租赁关系并不稳定。不少租房人权益缺乏必要的保障，也无法享受“村外”同等的公共服务。

越来越难拆的“城中村”

除了“拆”，还能“租”。这是此次出台的工作方案的最大亮点。

过去，“城中村”的出路只有一条——拆迁。但由于种种原因，“旧改”工作推进难度越来越大。“尽管政府的旧改政策有所改善，并在不同程度上得到落实，但是阻力仍不小。”深圳某房地产公司项目负责人钟先生向记者表示，“旧改”是一项难度很大的系统工程，牵涉到多方利益，且一般需要较长周期。

“拆不动、赔不起、玩不转。”钟先生向记者透露，“项目经常会遇到业主不同意拆迁，有些业主狮子大开口，不合理地叫价。我们有个项目在‘实施主体确认’(即业主同意)这一环节，卡了整整8年。”

此外，记者了解到，以往的“城中村”改造，会在本来就稀缺的土地上再做一次功能分配。土地被划分为产业用地、普通工业用地、商业用地、教育设施用地和住宅用地等不同地块。然而，在重新分配过程中，也有难易之分，产业用地的审批一般较快;而住宅用地则会慢很多，审批通过难度也较大。

拆迁越来越难，“城中村”的“野蛮生长”积累的安全隐患越来越大。如何将占全部住房数量60%的“城中村”改造盘活，成为深圳市住房租赁市场的重要课题。

“城中村”能否越来越好?

租赁能否为“城中村”提供新的出路?记者在泥岗村走访发现，要走上“新路”也绝非易事——狭窄的过道、林立的楼房、杂乱的电线……抬头一看，两侧阳台上晾晒的衣服遮住了两栋楼间仅有的“一线天”。

对于目前“城中村”普遍存在的卫生条件差、消防安全不合格、物业管理缺失、“打隔断”和“二房东”等问题，《深圳市住房租赁试点工作方案》提出，要鼓励原农村集体经济组织及继受单位开展规模化住房租赁业务。鼓励原农村集体经济组织及继受单位成立住房租赁企业或委托专业化的住房租赁企业，将符合安全、质量、消防、卫生等条件的住房统一出租、规范管理，并委托物业服务企业提供服务，享受住房租赁企业相关的政策优惠。

据了解，深圳福田区已提出“城中村”出租屋消防安全“十必须”，包括必须明确消防安全主体责任人、必须确保消防逃生通道畅通、必须在每间屋内分别安装独立式烟感报警器等。

同时，为重点整治“城中村”的二房东，深圳计划出台二房东转租示范合同，加大转租备案管理，明确转租超过一定套数住房的二房东个人必须成立租赁企业，登记运营。

根据深圳的规划，未来，以备案为依据，符合条件、纳入政府监管平台的“城中村”租赁住房，将享受与普通商品租赁住房同等的公共配套服务，给予办理居住证明、子女上学等，政府增加城中村周边公共配套规划与供应。

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