房地产调控不能靠“打补丁”

半月谈记者  

近年来，各地在“房住不炒”“一城一策”的总体要求下，不断丰富房地产调控政策和监管手段。然而，随着市场新现象新问题不断冒出，调控政策很多时候只能不停“打补丁”，存在调控“工具箱”露底、监管乏力的风险，须及早引起重视。

顾客在一处商品楼盘销售中心了解情况

调控政策持续“打补丁”

我国房地产调控起步于行政调控，最初的调控方式主要为限购、限价、限贷等“三限”政策，2015年之后限售政策也被一二线重点城市采用，“四限”政策成为整个调控体系的基础。此后，各地根据市场情况持续“打补丁”，调控进一步趋严的情况比较常见。

近一年里，深圳多次发布楼市调控“补丁”措施。为打击通过落户或离婚获取购房资格的现象，2020年7月，深圳发布调控新规，将购房门槛提至“落户+社保3年”，并且离异后3年内，拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。为防堵通过“假结婚”获取购房资格这一现象，深圳市住房和建设局2021年初明确“居民家庭购买的商品住房，只能登记在具有购房资格的家庭成员名下”。

2021年1月22日，深圳市住建局经过对“网红盘”华润城润玺一期认购人的购房资格、购房资金来源、流水等情况严格审查，发现有12名认购人存在隐瞒真实情况、提供虚假材料及资金流水记录等情况。随后，深圳市住房和建设局1月23日发布通知，要求严格审查购房人资格，核查收入证明、购房款来源等。购房者违规获取购房资格，将被停止使用深圳市“购房意向登记系统”以及合同网签系统3年。

上海市在今年年初一个多月时间里，先后多次为调控政策“打补丁”。1月21日晚间，上海市多部门联合印发文件明确，“夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算”。 2月6日，上海“1·21”楼市调控新政出台后首批入市的3个新楼盘探索“计分制”购房，以优先满足无房家庭的自住购房需求。3月3日晚间，上海市多部门发布七条措施，主要包括严格新建商品住房价格备案管理，对部分住房实施5年限售等。

海南省近10年来先后出台了数十项具有针对性的调控政策，主要包括“两个暂停”、全域限购、加强引导管控、完善住房体系等一系列政策措施，也是从相对单一到持续“打补丁”。

“工具箱”日渐露底，后续监管乏力

即便多地房地产调控政策持续“打补丁”，部分地区市场依然“道高一尺魔高一丈”。部分政策“工具”已经跟不上市场形势或者不再继续产生作用，监管乏力，新问题持续凸显。

——二手房交易失控。半月谈记者调研发现，商品住房价格管理主要针对新建商品房，对二手住房价格管理，一直缺乏有效调控手段。从去年到现在，不少热点城市二手房价格出现过快上涨，部分中介涉嫌恶意炒作、哄抬房价，给投机客拉高房价炒作二手房市场提供了空间。

——限制新建商品住宅售价涨幅执行有压力。成都市住房和城乡建设局总工程师杨运坤表示，如今全球信贷宽松，疫情以来，多家银行推出了利率低至3.8%的经营贷、抵押贷，大大低于普通房贷利率。虽然金融监管部门和商业银行采取了很多措施，实行用途管制，限制资金流入房地产，但资金如水，无孔不入，用途管制措施有时如篱笆拦水，效果不一定好。

——对房地产市场乱象的监管处罚缺乏威慑力。海南市场目前捆绑销售，违规收取价外费用较为突出，但由于缺乏相关政策支持，处罚大多停留在口头约谈或者简单处罚了事，监管威慑力不够。

——住建部门单肩“难挑大梁”。深圳一位从事房地产调控的干部对于房价“越调越涨”这一现象很无奈。他说：“目前，住建可用的调控工具都用上了，处于不断完善工具细节和‘打补丁’的状态。土地供应规划部门负责，购房资金金融部门负责，这两个问题住建部门都管不了。”

通盘考虑补短板，建长效机制

银保监会主席郭树清在国新办新闻发布会上表示，房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，金融化泡沫化倾向比较强，是金融体系最大灰犀牛，很多人买房不是为了居住，而是为了投资投机，这是很危险的。

怎么办?多位受访对象认为，应在宏观层面对调控政策进行系统化梳理，让市场监管部门执法有据，同时剔除房地产对地方经济影响因素，让地方政府能够在监管时摆脱考核“枷锁”。

目前，我国主要通过城市房地产管理法、土地管理法对土地、房地产开发建设和交易等进行管理，但在住房保障、住房租赁、市场监管等方面，法律法规存在空白，主要依靠地方法规、规章进行规范，法律位阶低，制度规范不统一，对部分市场乱象缺乏有力措施加以处置，形成威慑，亟须推进全国统一立法。

合肥市房产局房地产市场监管处副处长乔磊则建议，在GDP测算时，剔除或最大限度降低涉及房地产相关指标的影响因素，更加注重城市有序发展。定期开展城市体检，考虑城市人口、教育、土地、供水、供电等承载力，对人口饱和、资源超负荷的大城市适度瘦身。

此外，受访者还建议实施差别化契税政策，在保障首套刚需住房需求的同时，合理抑制非普通住房和二套住房需求。同时，结合长效机制试点城市需要，将契税税率调整事权下放，赋予城市更大的契税调整空间，更好发挥税收手段在调控中的作用。(采写：王存福 李倩薇 程士华 郑钧天 赵瑞希 王浩明 马剑)