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租赁贷变相“加杠杆”,要小心了!

2017-12-14 08:55 作者:周强 郑钧天 董建国 来源:半月谈网 编辑:常磊
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自国家提出建立“租售并举”住房制度以来,各地发展住房租赁市场动作频频。据中原地产不完全统计,包括国家确定的12个租赁试点城市,全国发布租赁新政的城市已超50个。各地陆续出台的扶持政策吸引各类市场主体竞逐。

业内人士及专家表示,一方面,租赁市场迎来发展新的机遇;另一方面,还需加快住房租赁制度体系建设,尤其需要警惕租赁贷变相为楼市“加杠杆”。

租赁市场呈现三大新动向

半月谈记者梳理发现,当前各地租赁政策主要呈现出三大新动向:

一是多途径增加租赁用地。上海、广州、深圳、杭州、郑州等地陆续开启“只租不售”的卖地模式,绝大部分地块由国有企业“零溢价率”拍得。同时,集体建设用地也加快入市。

二是租赁金融加速起步。上海、杭州和武汉提出推进房地产投资信托基金试点政策;成都和杭州提出支持金融机构向符合条件的住房租赁企业提供发行债券、票据、不动产证券化产品等服务。

与此同时,国内多家银行陆续宣布给予住房租赁金融支持,如建行深圳分行发布了个人住房租赁贷款“按居贷”,贷款覆盖整个长租期限,贷款时间最长十年,单户最高额度100万元人民币,利率优于同期个人住房按揭贷款。

三是官方版租赁平台纷纷上线。继今年9月杭州与阿里巴巴合作建立的住房租赁监管服务平台上线后,广州、北京、武汉等地政府住房租赁交易服务平台近期相继面世。其中,北京市住建委引入电商京东合作建设“北京住房租赁监管平台”,武汉联合中国建设银行开启政银合作模式的住房租赁交易服务平台,广州官方租赁平台则来自对原有政府租赁备案系统的升级改造。

为进一步规范市场,多地的官方平台都引入了信用管理。如成都提出建立“红名单”和“黑名单”制度。支付宝则率先在京沪深杭等8个城市试水信用租房,芝麻信用分超过650分的租客可凭借信用免押金、按月交租。

租户选择日益多元有助市场回归理性

“多渠道保障”租赁房土地供应已给市场带来正面效应。位于世博后滩地区的上海“租赁住房”项目,周围知名总部聚集,该项目总面积约4.92万平方米,竞得价为11.28亿元,楼面价约为7700元/㎡。安居客首席分析师张波表示,按目前世博地区周边住宅相同的租金回报率,该项目80平方米的两居租金只需每月2000元左右。

位于北京东五环的平房乡公租房项目共有9栋住宅,社区房源共计2508套,社区附近有即将开通的地铁3号线,交通便捷。项目建设责任方北京鸿科鑫宇公司董事长陈学东说,预计该项目65平方米二居的每月租金约为2560元,而链家网显示该项目附近一套57平方米商品房每月租金为3500元左右。

当前,租赁市场的变化正在逐渐影响业主和租客的心态。伴随高中低端多元化产品的持续入市,租赁市场的供求关系开始发生变化,租金可议价的空间扩大,租户的选择日渐增多。

上海房屋租赁指数办公室调查发现,上海住房租赁市场开始呈现分化。部分区域的待租房源明显高于新增需求,不少传统民房降价续约,中高端需求转移至长租公寓。随着楼市调控加码,热点城市二手房市场遇冷,一定程度上也促使不少业主暂时放弃置换或卖出房屋,由售转租。

住在上海柚米国际社区的自由投资人张君朝说:“住在长租公寓里,不仅可以享有严格的安保系统、专职管家、保洁、家居维护、代收快递等服务,还有定期的休闲娱乐文化活动等。这是传统租赁民宅做不到的。”

南京市最大的住房租赁公司“爱租哪”已经协议签下了南京市3万多套机构房源,公司业务已拓展至苏州、无锡、上海等地,房源承租率达九成以上。“爱租哪”合伙人陈其东说,租赁市场正在政策推动下高速发展,公司的租赁业务量同比大增200%。“许多大学生一毕业就全家凑钱买房,大城市的平均购房年龄大大超前于发达国家。”

租赁“补短板”仍需从三方面发力

业内人士表示,从租赁金融起步,到增加租赁用地供给,再到推出官方租赁平台,国家租赁市场补短板力度空前,后续发展还需要从三方面着力。

一是调整城市供地结构,盘活存量用地。半月谈记者采访了解到,与当前住宅用地规模相比,租赁用地占比极低,一些城市推出纯租赁用地不过出于“讲政治”的需要,其内在积极性还有待提高。

中央财经大学城市与房地产管理系王志锋教授表示,目前国内城市中工业用地比重偏大,而居住用地的比重偏低,特别是保障房用地。建议在城市建设用地供给规划时,应调整用地结构比例,增加住宅用地面积,保证保障房、租赁住房用地。

北京工业大学社会学系教授李君甫认为,集体土地开发成本低、周期快,租金定价优势明显,而且土地面积可观,在政府有序引导下可以持续加快供应。

二是加快住房租赁法律制度体系建设。中国指数研究院的研究报告认为,长远来看,租房平台、市场主体等仅涉及发展租赁市场的执行和效率部分,在保障居民的居住权利和公共权利的更深层面,还有赖国家相关的住房法和租赁法的出台。

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为,促进房地产稳定健康发展,未来要在调整住房发展内涵和住房发展定位的基础上,推动住房法的制定和出台。

三是谨防租赁金融变身“消费贷”。今后大量信贷资金和社会资金涌入租赁金融领域是必然趋势,要防止租赁贷款变为楼市加杠杆的工具,“互联网金融提供的信用贷、消费贷、过桥贷等都很容易变成楼市加杠杆的工具,也很容易被炒房者利用。这是因为互联网金融开展业务没有地域限制,虽然方便消费者,但是无法核实客户需求的真实性。”陈其东说。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示,租赁贷款确实存在套现的可能,监管部门应当对租赁贷款进行积极管制,对贷款资格要设置门槛进行审核,对于挪作他用等行为要坚决惩处。(半月谈记者 周强 郑钧天 董建国)



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