4月21日，福州公积金即将执行新政，届时该市公积金贷款最高额度将下调。值得注意的是，收紧公积金贷款的不仅仅是福州。据记者不完全统计，年内已有青岛、济南、昆明、萧山、厦门、长沙等10余个城市收紧了住房公积金贷款。

作为地方政府惯用的房地产微调工具，公积金贷款在多地楼市成交量出现下滑之际却频现收紧迹象。业内人士认为，资金流动性偏紧、地方财政压力大是主要原因。

一方面，由于管理不透明，地方更愿将公积金用于相较个人住房贷款利率更高的批发贷；另一方面，在经济环境疲软、房地产市场下滑的背景下，地方不得不选择使用更多的公积金额度用于保障房建设，以缓解地方政府财政压力。

福州公积金中心日前发布通知，指出将进一步规范该市房屋套数认定标准，下调公积金贷款最高额度并停止办理平潭同城通贷业务。

通知指出，购买首套房，双职工贷款最高额度从80万元降为60万元，单职工最高额度从60万元降为45万元。二套房贷款最高额度也同步下调。与此同时，不管是首套房还是二套房，只要已办理过住房公积金贷款且贷款结清未满5年的，都暂停申请公积金贷款。

除福州外，青岛、昆明、萧山、厦门等多个城市，也已采取了收紧公积金的措施。

3月10日，青岛市公积金新政正式实施。此次新政将贷款额度计算公式中的还贷能力系数由过去的40%调整为30%，同时增加个贷余额倍数法和单方、双方正常缴存职工家庭申贷额度限制，并按“就低”原则确定贷款额度。贷款最高额度方面，单身购房者购买新建住房贷款额度由原来最高60万元变为最高贷36万元、二手房最高贷21万元。

此外，在公积金提取方面，将购买、建造、翻建、大修具有产权自住住房的提取人范围，由直系亲属调整为职工本人及其配偶。职工的父母及子女不再允许以该情形申请提取。

昆明则根据购买面积大小，对公积金贷款首付比例进行划分，与此同时，双职工使用公积金单笔上限下调20万元。

杭州萧山也已从3月15日起提高了公积金贷款对缴存额的要求。按照之前的规定，家庭月缴存额只需3000元以上即可申请最高80万元的住房公积金贷款，而调整后，家庭月缴存额5000元以上才可申请，贷款门槛明显提高。

厦门方面，自今年2月起，厦门市住房公积金贷款流动性调节系数从1月的1.0降至0.6。对于个别缴存基数很低、缴存余额很少、贷款年限很短、还款很弱的群体，其可贷额度有一定收紧。

“此轮收紧跟房地产市场的直接关系不大，主要原因在于公积金缺口的问题。”中国房产信息集团研究中心总监林波表示，此轮公积金收紧与之前不同的是，不是因为市场好、政府调控所致，而是公积金不足以继续支持贷款需求的增长，带来了政策的从紧。

厦门公积金中心相关工作人员表示，公积金中心已分别于2013年11月、12月和2014年1月连续3个月将上月贷款使用率通过中心网站依次向社会发布，且公布的这3个月的贷款使用率均高于90%。济南公积金中心相关工作人员也表示，目前济南市住房公积金的使用率在9成左右，额度十分紧张。

中国社会科学院经济所研究员汪丽娜指出，2013年房地产市场异军突起，公积金被集中领取，造成了地方公积金额度剧减。

值得注意的是，除集中申贷外，今年以来流动性偏紧也是公积金贷款收紧的一个重要因素。“今年流动性偏紧造成批发业务利率较高，地方公积金中心更愿将公积金用于相较于个人住房贷款利率更高的批发贷。此外，在经济环境疲软的背景下，地方财政压力较大，而今年700万套保障性住房目标，地方不得不选择使用更多的公积金额度用于保障房建设，以缓解地方政府的财政压力。”汪丽娜说。

事实上，为了减少贷出额，地方政府手段层出。此前掀起舆论风波的广州酝酿出台的“史上最严”公积金贷款新政就规定，已使用过住房公积金贷款的，将不再予以贷款，这意味公积金仅可以使用一次。

另外，将贷款人的资格从原来的本市户籍连续缴存6个月、非本地户籍连续缴存12个月，大幅提高至本市户籍连续缴存24个月、非本市户籍连续缴存36个月。CRIC研究中心研究员朱一鸣认为，无论新政是否是按照征求意见稿执行，但可以看出广州公积金新政意愿是为了纾解公积金缺口。

苏州则规定，自3月1日起，住房公积金五年不用有奖励。苏州住房公积金管理中心吴江分中心此前发布通知称，长期未使用公积金职工将获适当奖励。通知表示，此次奖励的对象为职工个人住房公积金账户设立5年以上（含5年），在个人住房公积金账户销户前，从来没有办理过住房公积金贷款，而且5年以上（含5年）未发生过住房公积金提取行为的。这些职工在个人住房公积金账户销户时，按照账户余额乘以补贴比例进行计算。

对此，住建部政策研究中心研究员赵路兴认为，公积金设立的初衷在补贴购房，鼓励进行贷款。苏州虽以分享增值收入为名，但从实际上却是鼓励职工不动用公积金，这背离了公积金的作用与意义。

赵路兴表示，应减小地方对公积金使用支配控制能力，并要求各地严格加强公积金数据披露以加强对公积金的监督，避免公积金换作他用，违背设立的根本目的。（经济参考报，记者 梁倩 魏飚）

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首套房贷款门槛提高 部分银行出现挑人放款

记者近日走访时发现，近期北京等一线城市的首套房贷款利率调整至基准利率，审批放款速度也较慢。专家和房地产业内人士表示，受到银行信贷收紧的影响，目前楼市再现需求观望情绪浓重的情况。

首套房贷利率也上浮

记者走访多家房地产中介了解到，从今年年初开始，二手房首套房贷利率就开始上浮。许多银行将之前的首套房贷款利率优惠力度调低，有些银行从去年年底就已开始实行基准利率。除建行、中信等少数银行有九折优惠，中行、工行、农行、华夏等多数银行，均执行基准利率。

随着首套房贷款利率上浮，借款人征信标准也相应提高。“今年2月中旬以前，对资质的要求并没有那么高。利率上浮后，对借款人的还贷能力、信用卡还款情况、有无贷款以及支出情况等方面的审查都更加严格。”一家国有大型银行某网点个人贷款业务经理告诉记者。

值得注意的是，根据借款人资质条件，部分银行的首套房贷利率甚至出现基准利率上浮的情况。农行个人贷款中心负责人就表示，农行会综合借款人的信用、年龄、学历、工作等方面，综合考虑，得出一个征信标准的评分，银行再根据征信标准决定放款量及利率。

第一太平戴维斯研究及咨询部经理董月称，银行信贷收紧的确会对商品房成交量造成冲击，预计今年包括北京在内等一线城市的楼市成交都将受到影响。银行提高首套房贷款“门槛”，可能会打击刚需买房者的积极性。

“利率上浮的确影响成交量，现在银行收紧贷款，不容易批贷，好多人就买不了房。”链家地产置业顾问范晓强无奈地说。不少房地产中介销售人员表示，利率上浮、放款困难增加了购房者入市成本，购房者往往会推迟买房计划，或者选择更小的户型。

3月本是楼市传统的小阳春，但据我爱我家中关村片区销售人员透露，中关村片区今年3月成交“不温不火”，大约在10套左右，最多不过15套。而去年3月成交量火爆，达到150套，两者之间是10到15倍的差距。目前，4月前两周的销售情况与3月相似。

链家地产市场研究部张旭认为，就近期的成交状况看，这种僵局还会维持一段时间。但若这种市场形势一直持续下去，为了规避房价下降的压力，部分业主可能会选择放弃挂牌、转租或惜售，或将对于北京市整体市场的供需平衡和稳定将产生一定影响。

放款速度要“挑人”

记者还发现，除了首套房贷款利率提高以外，银行放款速度也开始变慢。银行虽可以受理房贷申请，但不一定给出具体放款时间。房地产中介人员告诉记者，“我最近接的单子里有放款时间达到半年的，最快的也要两三个月。之前只要半个月银行就放款了。”

房产中介机构同时透露，有些银行出现“挑人放款”的行为，优先给同意承担更高利率的客户放款，贷款额度越大、工资越高的客户也越容易借款。“我想贷400万元，但是银行说现在贷款收紧，如果我同意利率加1%，就能优先拿到钱。”一位正在看房的顾客显得很无奈。

互联网金融服务公司“融360”近期发布的一份报告表示，由于二套房贷款利率上浮幅度更高，银行也会优先给二套房贷款客户下款。针对不良信用用户，银行表现更加苛刻。但是，银行方面却表示“挑人放款”现象属误传，放款时间的长短主要取决于新房建成工期。

银行业内人士表示，去年银行积压了大量房贷单，造成房贷额度稀缺，银行压贷、缓贷现象严重，因此今年年初贷款利率上浮。另外，受互联网金融冲击、存款流失等方面影响，银行为缓解资金压力，不得不采取“慢节奏”放款的措施。（中国证券报）

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