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楼市调控,已到关键时期!

2010-09-16 08:47 来源:人民日报 编辑:常磊
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【阅读提示】

市场供需状况,仍然是决定房价走势的最重要因素。

伴随着楼市传统销售旺季“金九银十”的到来,国家宏观调控也将满半年,供需关系目前呈现何种状况呢?

从供给来看,进入第三季度,随着调控政策的落实引向深入,开发商的资金压力逐渐加大,必须加快销售回笼资金,加快推盘和降价销售的动力也逐渐强化。

从需求来看,由于房价仍处高位,大量自住型需求被挡在门外。而投资性需求受制于调控政策,继续被压抑。如果新项目没有价格优势,依然不排除爆冷的现象。

因此,就目前情况来看,楼市调整与反弹可能并存。政府部门应及时摸清市场情况,公开有关数据和分析结果,并尽快告诉公众下一阶段调控的走向,以稳定市场预期,进而稳定供求关系、稳定市场。

一周前刚刚签了购房合同的李欣这几天惴惴不安。“观望了半年多,本来想再等等,看着最近买房又火了,担心又要涨价,赶紧就买了。”李欣说,“刚买完又很担心,如果政府再出调控政策,房价会不会再下跌。”

“卖房的业主最近都想涨价,但价格稍微一涨,本来有意向的客户就不买房了,看房都不看。”北京链家地产一家门店的店长告诉记者,最近看房的80%客户要求看低于市场价的“低价房源”,一旦涨价,立刻重新观望。

供应——

库存压力增大

降价动力强化

短期的供需状况,仍然是决定房价走势的最重要因素。4月中旬调控以来,楼市一直呈现阶段性的供过于求局面,近期市场出现回暖迹象,这一局面是否会发生逆转?

国家统计局近日公布数据,8月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.3%,环比连续第二个月持平,销售面积同比下降10.1%,环比上涨6%,为本轮调控以来所罕见。在传统销售旺季“金九银十”到来的时候,各地楼市成交普遍呈现回暖苗头,房价则继续在高位盘整。这一趋势也延续到了9月上旬。

“房地产市场的调整正在进入第二阶段。”国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松表示,在调控政策作用下,前几个月市场量跌价滞,处于调整的第一阶段。从开发商的角度看,在资金流的紧缩达到临界状态之前,没有降价销售的动力。而从购房者的角度看,由于房价下跌趋势没有形成,或者下跌预期不明朗,需求释放缓慢。

然而,从三季度开始,随着近期调控政策的落实引向深入,开发商的资金流压力逐渐加大。数据显示,1—8月,房地产开发企业本年资金来源4.4万亿元,同比增长35%,增幅进一步回落。“开发贷款进一步紧收,政策对房地产企业再融资的限制也十分严格。”一位全国性大型房地产企业销售部门负责人告诉记者,“开发商的资金来源几乎全被切断了,必须加快销售回笼资金。因此加快推盘和降价销售的动力也逐渐强化。”

从项目入市的情况看,2009年上半年由于房地产市场调整和国际金融危机冲击,全国房屋新开工面积一直处于下降状态。去年下半年起,房地产投资增幅和新项目开工情况开始回暖,经过一年左右的准备和建设,近期这些新增项目开始逐渐入市。同时,“金九银十”是一年之中开发商最看重的销售旺季,加上临近年底“冲量”的需求,今后一段时间市场供应量将明显增加。而且业内人士普遍认为,在未来至少一年时间里,市场供应量会比较充足。

一边是市场供应充足,另一边则是存量房不断增加,尤其是成交量持续低迷4个多月来,新增库存大幅增加。

以北京为例,据北京中原地产统计,以宏观调控的4月14日为界,新政后的4个半月时间内,北京期房市场取得预售项目合计82个,供应住宅总套数为29468套。截至8月31日,签约套数仅为11956套,签约率不足40.6%。从销售面积来看,82个项目合计供应面积为324万平方米,4个半月签约面积仅为126万平方米,积压面积约为198万平方米。而北京市全部已建待售的存量房,也于9月初突破10万套大关,处于历史高位。

“去库存是楼市调控第二阶段的最重要任务。”巴曙松说,在开发商面临去库存压力、资金链逐渐趋紧的情况下,只有房价明显下降,成交量才会逐步回升,市场才能从大幅波动中企稳。

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